Новый полезный пост для тех, кто решил приобрести квартиру в Праге в ипотеку и сдавать её.
Туристы, будущие иммигранты или просто люди с небольшой лишней суммой денег, приехав в Прагу не в первый раз, подумывают купить квартиру, иногда в ипотеку, и затем получать стабильный доход от ее сдачи в аренду. Попробуем разобраться, как обстоят с этим дела в 2019 году и возможно ли погашать ипотеку деньгами за сдачу квартиры.
Начнем с того, что хорошие квартиры в Праге сдаются очень быстро: не то что за несколько дней – за несколько часов! Наверняка в Праге наступит день, когда, как в Берлине, при размещении объявления о сдаче в аренду квартиры на сайте недвижимости образуется очередь из 20-50 желающих. Такой спрос вызван тем, что в Прагу приезжает всё больше специалистов для работы в международных компаниях, а разрешений на постройку новых домов выдается очень мало.
Что нужно для успешной сдачи квартиры в Праге?
Для успешной долгосрочной сдачи квартиры в Праге должны быть выполнены следующие условия:
- У квартиры должна быть удобная транспортная доступность. Это очень важный аспект, так как люди не хотят ездить на автобусе до станции метро или до трамвайной остановки. Поэтому самый лучший вариант – покупка квартиры в 500 метрах от станции метро или трамвайной остановки с прямым трамвайным маршрутом до центра Праги.
- Квартира должна быть чистой, отремонтированной, а не убитое старье в убогом доме с соседями забулдыгами.
- В квартире должна быть мебель, причем приличная функциональная мебель, а не то неудобное нечто, что можно купить в Икеа. Наличие мебели позволяет быстрее сдать квартиру по хорошей цене. Причем обставить квартиру в Праге можно за небольшие деньги.
- В квартире не должно быть вещей владельца.
- Квартира должна сдаваться на долгий срок. Если вы планируете сдавать квартиру на полгода, потом приехать в ней пожить, затем снова сдавать – это утопический вариант, на который не пойдет ни один арендатор.
Выбор квартиры
Инвесторы продолжают вкладывать деньги в Прагу, чешская экономика продолжает расти, и всё это приводит к тому, что цены на недвижимость в Праге растут как на дрожжах. Когда я писал пост про «Цены на квартиры в Праге», средняя стоимость 1 квадратного метра в 2016 году в Праге составляла 63 5000 крон (€ 2 500), сейчас же средняя цена 1 квадратного метра в Праге составляет 111 000 (€ 4 350). Поэтому будьте морально готовы к таким цифрам.
На данный момент в Праге не так много новостроек, которые возводятся в шаговой доступности от метро. Один из крупнейших проектов – это Tulipa City, который находится всего лишь в 200-500 метрах от станции метро Колбенова (Kolbenová) в районе Прага 9.
Сейчас территория около станции метро Колбенова вызывает грусть и печаль, т.к. здесь только начинают сносить промзону, но я уверен, что через года 2-3 это место преобразится, и произойдет удорожание недвижимости.
На сайте Sreality.cz идем смотреть доступность квартир в этом объекте. Кто не знает что это за сайт, рассказываю. На нем собрано большинство объектов недвижимости для продажи и аренды со всей Чехии. Если вы хотите приобрести недвижимость в Чехии, вам нужно будет детально изучить этот ресурс.
Судя по результатам поиска, свободных квартир в этом комплексе осталось совсем мало, а один из самых дешевых вариантов – это однокомнатная квартира площадью 33 кв. м. с гаражом и кладовой за 3 550 000 крон. В цену включен НДС и услуги нотариуса и риелтора.
В этом комплексе можно купить квартиру подешевле, но без парковочного места. Отдельно парковочное место стоит 287 000 крон.
Также учтите, что с 2016 налог при продаже недвижимости платит покупатель, и за покупку квартиры стоимостью 3 550 000 крон вы заплатите ещё 142 000 крон налога.
Цифры
В любом деле важен расчёт, поэтому попробуем посчитать, стоит ли игра свеч.
Учтите, что если квартира берется в ипотеку, то нужно внести первоначальный взнос не менее 30%, ибо с этого года ужесточена ипотека для иностранцев и для людей с относительно низким доходом. В посте будет фигурировать чешская крона; на 2019 год курс кроны следующий: 1 крона = 3 российских рубля, 1 евро = 25 крон.
- Стоимость квартиры: 3 550 000 крон
- Первоначальный взнос: 1 100 000 крон (чуть больше 30%)
- Сумма, взятая в ипотеку: 2 450 000 крон
- Срок ипотеки: 20 лет
- Процентная ставка: 3 %
- Плата за ипотеку в месяц: 13 588 крон
- Покупка мебели: 100 000 – очень простая кухня, кровать, матрас, стенка, стулья, стол и т. д. Мебель в Праге стоит недорого, и за 50 тысяч можно достойно обставить квартиру. К сожалению, в данный момент квартиры в новостройках сдаются без кухни.
- Примерная цена аренды в месяц: 15 000 крон
- Коммунальные платежи (примерно): 3 000 крон
- Подоходный налог за сдачу квартиры как физическое лицо: 15%
- Чистый доход от сдачи: (15 000 – 3 000) * 0,85 = 10 200 крон
Итог: Получается при таких условиях, что ипотека не будет покрываться арендой, и нужно будет ещё 3 388 крон (€ 132) в месяц добавлять.
Фотографии объекта на Колбенова
В процессе рассмотрения проекта я обнаружил, что его реализует израильская компания, которая в Чехии возвела не так много объектов и жилых домов, и я не могу сказать, насколько качественные их здания и как они себя покажут.
Зато в объявлениях с этими квартирами указано, что Класс энергоэффективности здания – G (Třída G). Это значит, что при строительстве объекта сильно сэкономили на материалах и утеплителе, поэтому для поддержания комфортной температуры в квартире вы будете тратить много энергии, и сумма в 3000 за коммунальные платежи может существенно вырасти.
Поэтому после изучения этих данных я пошел поглядеть, как выглядят эти дома в настоящее время. Как и предполагалось, территория комплекса граничит со зданиями и складами промзоны.
Начал приглядываться к толщине стен, и действительно стены у домов очень тонкие, и жильцы точно разорятся на отоплении. Кроме того, застройщик явно сэкономил на остеклении, сделав рядом с балконной дверью глухое остекление без створки.
А так дома и район выглядят как типичные пражские новостройки, и из-за нехватки свободных квартир они точно не будут пустовать.
Если вас заинтересовала покупка квартиры, вам также пригодится пост «Пошаговая инструкция по покупке квартиры в Праге».
Брать квартиру в ипотеку в Чехии сейчас очень рискованно, особенно без финансового консультанта. Финансовый консультант обычно есть в банке, где вы обслуживаетесь.